Щодо протидії рейдерству
Доводимо до відома, що 16 січня 2020 року був опублікований та набув чинності (за виключенням деяких положень) Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-IX (далі – Закон), метою якого є удосконалення вже існуючих механізмів захисту майнових прав власників (і користувачів) земельних ділянок та запобігання протиправному поглинанню та захопленню підприємств в аграрному секторі.
Новий Закон вносить комплексні зміни в земельне, господарське та цивільне законодавство, спеціальні закони, що регулюють реєстрацію нерухомості та бізнесу, нотаріат. Стосовно основних нововведень повідомляємо наступне.
Відтепер, власник нерухомого майна має право встановити (скасувати) вимогу нотаріального посвідчення договору (внесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на нерухоме майно та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
А відтак, власники земельних ділянок зможуть вимагати нотаріальної форми для договору оренди. Очевидно, що це призведе до додаткових матеріальних та часових витрат. У той же час, такі заходи можуть убезпечити учасників рентних правовідносин від підроблених підписів та пов’язаних із цим судових спорів.
Окрім цього, Закон встановлює, що поновлення договору (на той же строк на тих же умовах) може відбуватися і без вчинення сторонами договору будь-якого письмового оформлення. Раніше для цього необхідно було протягом місяця укласти відповідну додаткову угоду про поновлення договору.
Відтепер, єдиною умовою для такого поновлення є відсутність заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Відповідну заяву сторона договору, яка бажає відмовитися від поновлення договору, подає не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору.
Також, законодавчо врегульовано питання визначення належного власника врожаю, який зростає на ділянці, яка є об’єктом спору.
Так, у випадку закінчення договору оренди землі, до збору врожаю, посіяного орендарем, орендар має право на збір такого урожаю. При цьому, власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов'язаних з тимчасовим заняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно орендній платі з дня припинення договору до дня збору врожаю.
Не можна не згадати і про нову норму, згідно з якою плата за користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності, визначена в договорах про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), укладених на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору, а також у разі його поновлення.
На жаль, на практиці відомі випадки, коли всупереч результатам торгів, сторони по їх завершенню переглядали розмір орендної плати. Очевидно, дана норма покликана унеможливити саме такі випадки зловживання.
Наголошуємо, що положення відносно вимог про нотаріальне посвідчення договору про встановлення земельного сервітуту, плати за користування земельною ділянкою і поновлення договору оренди землі набувають чинності 15 липня 2020 року
